〔經濟日報〕炒賣樓宇利潤多 稅務條例要清楚

炒賣樓宇利潤多　稅務條例要清楚

本文曾刊於2012年5月2日經濟日報A24版

我們不時都會聽到，稅務局會就納稅人的樓宇買賣交易進行覆核，對疑似的炒賣樓宇個案作出跟進。稅局並會就當中涉嫌炒賣樓宇的利潤，向有關人士或公司徵收或追補利得稅。

其實，稅局會定期記錄物業的業權資料，並輸入電腦進行篩選，再經由人手覆檢懷疑的炒樓個案。而根據稅務條例第14條，納稅人如從經濟活動中獲利，便需要繳付利得稅，當中包括炒樓活動。然而，假若納稅人購買物業是作為自住，或用作收租等投資用途，當物業升值後把其出售而獲利，一般只會視為「資本性增值」，而無須繳納利得稅。

但如何界定「炒樓」呢？一般情況下，稅局會根據環境證供作出判斷。大致上會按六項因素釐定，包括：有關獲利的資產項目、持有該資產的時間、相類似交易的頻密程度、有否令資產增值、出售原因及買入資產時的動機。

舉例如納稅人不時進行樓宇買賣的交易，或進行一次性的樓宇交易但涉及數以十至百計的單位，又或者一月買入三月便賣出物業，稅務局一般傾向將此等交易定性為「買賣的利潤」而非「資本性增值」。皆因重覆或大量的買賣交易予人以商業的運作模式，而納稅人亦斷不會以一間只買入兩個月（甚或更短時間）的樓宇作自住或出租用途。然而，假如納稅人買入樓宇後有進行過翻新或裝修等具體行動，或委託地產經紀出租物業的記錄佐證，甚至乎自住時期的水電費單據等，則可向稅局申明其投資或自住的用途，一般都可獲免被徵收利得稅。

另外，出售物業的原因亦是需要繳納利得稅與否的關鍵之一。納稅人如有特殊原因，譬如有新的家庭成員，導致需要改善居住環境；又或者經濟因素如被裁員而導致無法供樓而需要變賣，都可以成為有力的佐證。

故此，納稅人宜保存相關的文件，以便當有需要時向稅局提交，避免不必要的稅務開支。