〔經濟一週〕待開發物業成將來商品

待開發物業成將來商品

本文刊於1619期經濟一週
因排位問題，內容與刊出之文章或會有所出入。
文中所引述的上市公司只用作對會計制度或準則的詮釋，並不構成對任何人仕推介股份的意圖。

很多上市公司都會持有貴重的資產，最常見的是投資物業（不論是自用的物業或是投資收租的物業）。另外，存貨、應收款、有價證券等都是公司的資產。當然，若公司持有的物業並未完工，亦是資產的一部份。

就以冠中地產有限公司（00193）為例，公司於2012年持有的資產當中，除卻有常見的投資物業、機器及設備、聯營公司的權益或貿易及其他應收款等項目之外，還有價值3.83億的「有待開發物業」（Property under development）。

顧名思義，有待開發物業本身乃未完成的物業項目。通常泛指公司持有作開發，以用於將來的日常業務過程中銷售之用。計量的方式是將成本，包括土地使用權的成本，及直接因將有關租賃土地達致所須狀況（即必需要的直接成本），以令物業可以成為待開發所產生下的所有成本記賬。而一般有待開發的物業會以成本及可實益價值淨額，兩者較低者列賬。

借貸資本需納入資產內

所謂「直接因將有關租賃土地達致所須狀況」，按照《國際會計準則第23號：借款費用》內的要求，如持有的待開發物業需要融資，以作為相關資產的一部分成本的借款費用（即借錢蓋樓），則有關的融資成本會以資本化的形式計入其待開發物業之內，而當該資產達到預定用途（如：銷售狀態）的所有準備工作實際上已完成時，便應該停止資本化借款的費用。

舉例如冠中地產的「有待開發物業」，便是其持有位於澳門及佛山的租賃土地。有關的土地是鄰近澳門路環九澳聖母馬路的空地，以及於廣東省境內佛山市順德區樂從鎮的樂從大道東B82號，作為住宅及商業用途的佛山財神酒店地盤。前者的樓面面積約為10.9萬平方呎，後者的地盤面積約有28萬平方呎。而值得一提的是，冠中地產所持有的此兩項待開發物業，並無就有關開發財務費用需要作出撥充資本。

同一專項　不同處理方案

另外，若果當有任何事件或情況轉變，而顯示待開發物業的賬面值高於可收回數額時，公司的管理層便要參照最近市場狀況，檢討有關資產的可收回能力，從而決定是否需要為待開發物業作出減值。而估計減值時需要基於若干假設，例如：對竣工物業將產生的預算價格作出估計，又或是計入扣減估計開發成本和所要求自物業產生的估計發展溢利等等。而於冠中地產的情況而言，管理層預期並無需要就有待開發物業，於年內確認任何減值虧損。

雖然兩項待開發的物業都歸入「有待開發物業」的會計專項內，但處理方式各異。細閱冠中地產的年報可以發現，公司位於澳門持作開發用途的土地，於年內並未展開建築活動。但公司已按照澳門相關部門要求，提供將土地用途由工業用途改為住宅物業的規定修改方案。儘管，截至年結時仍未能確定澳門相關部門的審批時間，而有關的建築亦未按照計劃於一年內竣工，但冠中地產預期於獲得相關部門批准後便會隨即開展。

至於佛山的財神酒店地盤，繼年內拆卸佛山財神酒店的原有休閒大樓，冠中地產計劃於該位址興建用作銷售的住宅大樓，藉此可以運用位於中國內地之租賃土地的未開發許可建築面積。故此，當冠中地產啟動程序申請供銷售用途的新住宅大樓建築批准後，便可以按會計準則，將賬面值分別為1,025萬及1.42億的預付租賃款項及預付租賃款項的溢價，轉撥至有待開發物業內。